Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлторских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной
Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т.е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3—9; 12 таблицы. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 1 до 10 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы.
ВНИМАНИЕ! Если квартира (комната, дом), которую вы планируете приобрести, покупалась и продавалась более 10 раз, то от сделки лучше отказаться!
Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве — 211 раз за 9 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.
Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Предлагаем качественный для ограждений профлист для забора с35. Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т.е. нынешний продавец купил объект у его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается — проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).
В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники жилотделов и т.д.). Элитные стеклянные двери купить с доставкой на дом! На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлторских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше. Управляющие компании в современной России Адреса филиалов органов юстиции, (ГУ ФРС) выдающих подобные выписки, приведены в Приложении 6.
Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (кто-то из них должен обязательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАСБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлторов, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3—5 рабочих дней. доменное имя сервера Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу).
Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на середину 2006 г. приведены в Приложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.
