Дамоклов меч «признании»

Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, — искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, особенно много пожилых людей, а также «пээмжистов» — граждан, выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это необлагаемая налогом — сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше суммы, ранее им уплаченной). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признанки» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после рас чета, легко позволяют организовать «признанку»).
Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальны^ элементов, которые в 90-е годы «гтродали» свое жилье за бесценок и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче — формально полученная ими жилплощадь продается еще раз...
Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признанки»? Для этого необходимс проводить оформление сделки и передачу денег таким образом! чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных] в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».
Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующег условия совершения сделок и их признания недействительными.
Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие — субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 22, 144, 165, 168-172, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 173, 175-179, 183 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц. Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же — в течение одного года с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 съ 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано). Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признанки», взятые из практика работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.