Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации

Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальном; удостоверению и государственной регистрации, которая в разньп субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998 по январь 2000 г), за исключением случаев, прямо указанных в Законе (см. таблицу )
Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции — В столице и области это соответствующие Главные управления Федерального регистрационной службы РФ (их телефоны приведены в Приложении).
Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в частях 2 и 3 указанной статьи законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон, полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда. Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т.п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле — продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «балансовую» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т.е. разница между реальной и балансовой ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.
О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ПРЕДЛАГАЕТ ОФОРМИТЬ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ВМЕСТО КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИЛИ ПРОСИТ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ «БАЛАНСОВОЙ» СУММЫ ПО ДОГОВОРУ ДО ПРОВЕДЕНИЯ ОКОНЧАТЕЛЬНЫХ РАСЧЕТОВ, ТО ВОЗМОЖНО МОШЕННИЧЕСТВО!
В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.
В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом смотри ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).