наличие договоров залога (ипотеки)

В рассматриваемом случае покупателю (обычно по цене немного ниже рыночной) предлагается объект (квартира, комната, дом, нежилое помещение), который ранее принадлежал несостоятельному должнику, т.е. не был выкуплен из залога. Практика показывает, что 70—75% лиц, заложивших свою жилплощадь в банках или у ростовщиков (подробнее об этом см. в начале главы), не способны выплатить проценты по кредиту и поэтому залог (т.е. объект недвижимости) теряют. В 1992-2000 гг., да и на сегодняшний день, на рынке кредитования «под недвижимость» была принята нецивилизованная форма оформления самого залога: кредитор (банк или ростовщик) настаивает на отчуждении (фиктивной продаже) объекта, причем с обязательной выпиской семьи должника. Впоследствии такая сделка легко может быть признана ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ (об этом см. выше), особенно если выписка осуществлялась «в никуда». Причем проверить указанные факты (что квартира была под залогом) в случае оформления через фиктивную куплю-продажу невозможно, покупатель или эксперты с их стороны узнают об этом чисто случайно (продавцы, естественно, на подобную тему не распространяются), В случае цивилизованного оформления кредита (через имеющий лицензию банк, с подписанием кредитного договора и договора купли-продажи с ипотекой) и невыполнения должником своих обязательств, возникает много формальных трудностей при отчуждении объекта залога в пользу банка и в дальнейшем покупателя, но именно исполнение указанной процедуры позволяет защитить интересы последнего (т.е. покупателя) от недобросовестных действий несостоятельного должника или его доверенных лиц.