Последствия признания сделки недействительной

В случае если сделки, о которых шла речь в настоящей главе, будут признаны судом ничтожными или оспоренными, то во всей остроте встает вопрос исполнения судебного решения, т.е. получения бывшим собственником, выигравшим иск (продавцом), своего имущества от нынешнего его пользователя, лишенного судом права собственности (покупателя). В самом общем случае, согласно ст. 167 ГК РФ, действует принцип двусторонней реституции — каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. В рассматриваемом случае продавец получает недвижимое имущество (объект) в натуральном выражении, покупатель же денежную сумму, указанную в договоре. Порочность этого принципа очевидна — с одной стороны, за время владения объектом покупатель мог внести в него значительные усовершенствования (например, сделать дорогой ремонт), с другой — в договоре была указана сумма либо по справке БТИ (ниже реальной в 5—20 раз), либо не превышающая 5000 минимальных зарплат (по просьбе продавца, чтобы уклониться от уплаты подоходного налога в 1992—2000 гг.), или 1 млн рублей в соответствии со ст. 220 НК. РФ. В этих случаях применение двусторонней реституции значительно ущемляет интересы покупателя, чем и пользуются многочисленные аферисты, организующие «признанку» по тем схемам, которые были рассмотрены в настоящей главе. В судебной практике встречается еще более парадоксальная ситуация: предположим, что в договоре указана реальная рыночная стоимость объекта. Однако после признания сделки недействительной сторона, выигравшая иск (продавец), не может вернуть покупателю указанную в договоре сумму, мотивируя, н пример, это тем, что деньги у него украли. Суд же в этой ситуации выносит, на наш взгляд, явно неправосудное решение — верну продавцу имущество (квартиру, дом) в натуральном выражени» а покупатель же будет получать причитающуюся ему сумму продавца по исполнительному листу (25—50% от ежемесячног дохода последнего, который, естественно, указывается 1000-2000 рублей в месяц). Понятно, что такое «кривосудие» вынуждает покупателя обратиться к внеюридическим способам воздействия на продавца по принципу «нет человека — нет и проблемы» (очень чарто продавец «пропадает без вести»). Еще более сложная и неразрешимая ситуация возникает, когда перед признанием сделки недействительной образуется «цепочка отчуждения»: жилое помещение приватизируется первым владельцем (будущим истцом), затем оно продается, обменивается, возможно, наследуется и передается таким путем несколько раз в собственность третьим лицам. Если после этого один из бывших собственников (совсем необязательно, что первый) подает исковое заявление о признании сделки недействительной, то признаются ничтожными или оспоренными все последующие сделки. При этом возникает давно известная проблема вещных последствий недействительных сделок — ведь, с одной стороны, бывший собственник, выигравший иск, восстанавливается в своих правах на помещение, а с другой — последний владелец недвижимого имущества является добросовестным приобретателем, и его права защищает ст. 302 ГК РФ. При этом добросовестный покупатель, узнав о подаче соответствующего иска, предпринимает все меры, чтобы его нельзя было выселить из занимаемого помещения, что еще больше запутывает ситуацию — теоретически дело может дойти до того, что суд признает за истцом (бывшим владельцем) право собственности, а за ответчиком — добросовестным приобретателем (последним покупателем) — право пользования жилплощадью.
Рассмотрим еще один случай. Бывший собственник (или его представитель) может подать также и виндикационный иск — о возврате недвижимого имущества из чужого незаконного владения. При этом последний владелец является приобретателем незаконным (он знал или должен был знать, что переоформленный на него объект отчуждатель приобрел ненадлежащим образом). В этом случае последствием удовлетворения такого иска уже является односторонняя реституция, т.е. бывший собственник получает имущество в натуральном выражении, а незаконный владелец не получает ничего. Осознавая порочность подобной практики, явно дестабилизирующей гражданский оборот, Конституционный Суд РФ своим ПКС № 6-П пришел к выводу, что права лица, считающего себя собственником имущества (в нашем случае — продавца или его представителя) не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, предусмотренного ст. 167 ГК РФ, т.е. реституции. Такая защита возможна лишь путем виндикации, если для этого имеются основания, предусмотренные ст. 301—302 ГК, РФ, а именно они дают возможность истребовать имущество даже и у граждан, проявивших при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, а также исполнивших все свой обязательства полностью. Таким образом, рассматриваемое ПКС провело анализ очень важной и интересной проблемы о конкуренции исков: что важнее — виндикация или реституция? Конечно, такой вопрос можно сформулировать иначе: кто гениальнее — Пушкин или Чайковский? При этом получается, что граждане, полагающие, что их вещные права нарушены, имеют возможность обратиться в суд как с иском о признании сделки недействительной, так и о истребовании имущества из чужого незаконного владения, однако при этом им придется доказать, что ответчик (в нашем случае — приобретатель недвижимого имущества) был недобросовестным, т.е. знал или должен был знать, на что официально идет, что в большинстве случаев, конечно, нереально.
К сожалению, большинство граждан, которые по воле судьбы или в результате злонамеренных действий других участников сделки попадают в ситуации, изложенные в этой главе, обращаются за квалифицированной юридической помощью слишком поздно. Между тем такое обращение на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратило бУ наступление нежелательных последствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, грамотно провести переговоры с оппонентами, подробно узнать «предысторию» отчуждаемого объекта недвижимости. Не экономьте на услугах квалифицированного юриста — в дальнейшем это может выйти куда дороже Бесплатную предварительную консультацию о характере планируемой или уже совершаемой Вами сделки можно получить по телефонам: 506-20-90, 518-05.-01.