Вас обманывает фирма

Планируя совершить сделку с недвижимостью, Вы, уважаемый читатель, трезво взвесили свои возможности и поняли, что весь этот многотрудный процесс самостоятельно «не потяните». В такой ситуации единственный разумный выход — обращаться к профессионалам: риэлтерам или девелоперам. Итак, кто сегодня «делает погоду» на рыке недвижимости и строительства? Как йайти подходящих посредников? Как проверять и контролировать их действия по подбору и ведению Вашего варианта? Как оградить себя от сомнительных фирм и финансовых схем? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в настоящей главе.
Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На середину 2006 года в Москве и Подмосковье действует порядка 4800 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 23 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90%) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента. Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.
Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии; которая сложилась по состоянию на середину 2006 г.:
. • 600-650 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995—2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлторскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).
• 900—1000 «новых фирм» — это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организованная решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство — занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;
• 450—500 отделов недвижимости — это фактически те же «старые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависящих)лиц; • 300—400 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;
• 1500-2000 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специалисты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры — в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати,!сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым» маклерам).
Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлтерских фирм.
• Крупные. Совершают всем своим численным составом более!20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды). Контролируют в среднем 35-40% рынка недвижимости. Крупные фирмы — в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и д садные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее 4—5 тыс. долларов).
• Средние. Совершают 5-20 сделок в месяц, контролируют: около 30% вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» — на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).
• Мелкие. Совершают по 0-5 сделок в месяц, контролируют тоже около 25% рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 1,5-3 тыс. долларов за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток — в них не очень большие базы данных, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает — либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства) или подольше, но подешевле (мелкие).
• Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2— 3 месяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение — в среднем от 500 долларов), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10% всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.
• Федеральный Закон № 128-ФЗ от 08.08.2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности (в редакции от 02.07.2005 г.)
С 10.02.2002 г., Закона № 128-ФЗ*, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлтерских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных). Несколько слов об общественных объединениях риэлтеров, инвесторов и девелоперов, ведь членство в них тоже говорит в пользу выбранной Вами фирмы. На середину 2006 г. в Московском регионе действуют:
• Российская Гильдия Риэлтеров (РГР) — самая крупная из общественных организаций, объединяющая специалистов рынка недвижимости всех регионов России;
• Московская Ассоциащш-Гилыщя риэлтеров (МАГР) — организация, объединяющая в основном крупные агентства г, Москвы;
• Добровольная Ассоциация Риэлтеров Московского региона (ДАР) — объединяет в своих рядах средние и небольшие агентства;
• Гильдия Риэлтеров Московской области (ГРМО) — филиал Российской Гильдии по Подмосковью;
• Ассоциация Инвесторов Москвы (АИМ) — организация, объединяющая девелоперские и инвестиционно-строительные фирмы;
• Московский Строительный Союз (МСС) — независимое объединение, в которое входят самые крупные и известные строительные и девелоперские компании столицы.
Позвонив по телефонам этих организаций, приведенным в Приложении, Вы всегда можете выяснить, какую репутацию имеет выбранная Вами фирма и можно ли ей доверять.