Схемы обмана приобретателей новостроек
В настоящий момент в крупных городах России и европейской части СНГ фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем это направление с каждым годом набирает обороты, ведь хозяйствующие субъекты (инвесторы и строители) достигают при грамотном ведении дела рентабельности на уровне 40-60%, что по нынешним временам весьма неплохо.
Большинство новых домов, возводимых в настоящий момента можно классифицировать по двум основным критериям: материя стен (панель или кирпич-монолит) и местоположение (массовая или точечная застройка). Давайте остановимся на этих вопроса)! подробнее.
Панельное домостроение ведется в Москве с конца 50—х XX века (именно тогда появились всем известные «хрущевки»)! В настоящий момент в городе действуют 4 основных домострой тельных комбината, специализирующихся на зданиях разных! строительных серий (ДСК-1 поставляет комплекты домов П-44 и) их модификаций; ДСК-2 — КОГТЭ; ДСК-3 — ГТ-3 и модификации, ДСК-4 — серии ПД, П-46 и П-55). Кроме того, на московском строительном рынке активно используется продукция «подмосковных», «военных», «ведомственных» ДСК — они представляют весьма неплохие серии М-111, И-155, а также ГМС.
Естественно, квартиры в панельных домах относятся к жилью «эконом-класса», так как имеют стандартные планировки, относительно низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Более состоятельным гражданам есть смысл обратить внимание на «кирпич-монолит»: каркас такого здания выполняется из монолитного железобетона, а снаружи ведется отделка кирпичом. В этих домах предусмотрена свободная планировка квартир, возможны высокие потолки, большие лоджии и эркеры, подземные гаражи, да и площадь подобного жилья «бизнес-класса» значительно больше. Для самых богатых в Москве строятся и «эксклюзивные» дома. В этом случае в основном используется та же «кирпично-монолитная» технология, однако качество строительства и требования к инфраструктуре объекта значительно выше. Естественно, жилье всех трех указанных категорий (эконом-, бизнес- и элита), предназначенное на продажу, сдается «без внутренней отделки» — в квартирах имеются только хлипкая входная дверь и наружная столярка (окна), а все остальное оборудование (сантехника, ванна, электроплита) отсутствует, а в некоторых домах даже нет отопительных приборов и электрики. На жаргоне риэлтеров подобные квартиры получили название «бетонные коробки» — ведь потолки и стены внутри не штукатурятся и на бетонные полы (стяжку) ничего не кладется.
Все это делается для возможного уменьшения себестоимости строительства жилья — на середину 2006 г. в Москве она составляет: для панели — 550—600 $/м2 общей площади квартиры, для кирпично-монолитных зданий — в среднем 600—700 $/м2 («инвестиционная себестоимость», включающая в себя также расходы на оформление участка, согласования, подведение коммуникаций и взятки, в среднем в 1,6—1,8 раза выше).
Теперь давайте подробнее о «массовой» и «точечной» застройке. Первый термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой коммуникаций, строительством дорог и инфраструктуры, что, естественно, приводит к уменьшению стоимости квадратного метра. Такое массовое возведение жилья (в Москве в 2005—2006 гг. оно ведется с Марьинском Парке, Южном Бутове, Некрасовке, Кожу-хово, Молжаниново) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения — например, столичный микрорайон «Куркино» застраивается заново сразу монолитными зданиями.
«Точечными» обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов (что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей), либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного ветхого жилого фонда. Естественно, и себестоимость строительства, и окончательная цена метра такой застройки выше (в среднем на 20-80% по сравнению с «массовой» теми же сериями (для панели) или аналогичных проектов (для кирпича-монолита)).
При взаимодействии организации, предлагающей квартиры, коттеджи или таунхаузы на первичном рынке (а это может быть и инвестор строительства, и заказчик-застройщик, и фирма-взаимозачетник, и риэлтерское агентство), с потенциальным покупателем (соинвестором, дольщиком, пайщиком, вкладчиком), в ход часто идут различные схемы и психологические приемы «подъема пассажира на бабло», т.е. получения с клиента дополнительных денежных сумм, не предусмотренных предварительными договоренностями между сторонами. Кроме того, на практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195—197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК).
Именно о таких противозаконных схемах (откровенно криминальных, явно невыгодных покупателю или направленных на выдаивание денег с последнего) и пойдет речь ниже. Дальше мы рассмотрим порядок выбора и проверки фирмы-застройщика,) а также экспертизы предложенного договора.
В настоящем разделе мы попытаемся рассмотреть самые распространенные из схем, которые организуются не совсем добросовестными компаниями-застройщиками или риэлтерскими агентствами против потенциальных приобретателей объектов (квартир, таунхаузов, коттеджей) на первичном рынке. Со временем часть из указанных способов обмана, безусловно, утратит свою актуальность, однако творческая мысль «Бендеров от строительства» тоже развивается — вместо грубых и наглых схем, за которые в большинстве случаев можно сесть на «черную скамью» подсудимых, будут изобретаться и внедряться «честные способы отъема денег у населения», не связанные с привлечением к уголовной ответственности.
Схемы обмана приобретателей, рассматриваемые в этой главе, условно можно разбить на три группы: во-первых, откровенное мошенничество, когда покупатели в конечном итоге не получают ни квартиры, ни денег (или им возвращают жалкие крохи); во-вторых, заведомо неприемлемые, часто кабальные условия приобретения жилья (клиент под воздействием психологических уловок застройщиков подписывает договор на крайне невыгодных для себя условиях); в-третьих, «подъем пассажира на бабло», т.е. истребование часто на вполне законных основаниях дополнительных денежных сумм, не предусмотренных первоначальными договоренностями между сторонами. Давайте разберем эти схемы более подробно.
назад | вперед |
