Как уже говорилось выше, более 40% граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаузы в новостройках, т.е. на первичном рынке. Наверняка среди Ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.
Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем Вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств. В основном это объявления в профильных изданиях (для Москвы и Подмосковья рекомендуем «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис» и «Недвижимость и цены»); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка ТОР-100 на www. rambler.ru), а также щиты, плакаты, растяжки и банне-ры непосредственно на стройплощадках. При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности — не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10— 15% в обе стороны от средней по данному типу дома и району — никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, дырку от бублика и жадного фраера!
Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте» — не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.
Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше все го к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое на верняка создано для управления имуществом во вновь построен ном доме.
Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, создацнымде на базе бывших государственных стройуправлений и трестов, или являющимися до черними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Моек вы» или строит жилье на деньги крупного банка, то, это ничего не значит — сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.
В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация — ОАО, ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.
В учредительных документах компании (о их проверке речь шла выше) указана дата регистрации (перерегистрации, слияния, разделения) юридического лица, косвенно говорящая о стаже работы фирмы. Если Вы решили работать с агентством недвижимости, которое, возможно, выкупило часть квартир в доме или работает со строительной организацией, по договору поручения, поинтересуйтесь, была ли у фирмы лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер.
Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, безусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвест-проекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оптовым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реализацию другим юридическим лицам. Как уже говорилось выше, разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной секции (подъезде), может составлять 5—10% в зависимости оттого, через какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестиционного контракта.
Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка строения поднялась над землей хотя бы на 2—3 этажа. В этом случае приблизительно 60— 70% средств на строительство уже освоено. И риск соответственно значительно меньше. Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком сдачи дома Госкомиссии через год и более (для кирпично-мо-нолитных зданий — от полутора лет), особенно если на стройплощадке работы еще не начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас шла речь выше, в разделе 5.1.
Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы — с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу Вашим просьбам {«Не хотите — не покупайте») или, что самое худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа «Вносите аванс сегодня, а то с понедельника мы переходим на евро», то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены — представьте себе, что будет после того, когда Вы действительно внесете предоплату!
Как уже говорилось выше, наиболее рациональной является оплата полной стоимости объекта в рублях, пересчитанных по точному курсу ЦБ, непосредственно на расчетный счет фирмы в соответствующем банке (по тем реквизитам, которые указаны в договоре), без взимания какой-либо комиссии. Выясните также, готова ли компания предоставить рассрочку платежа (даже если это и не входило в Ваши первоначальные планы — полная сумма, слава Богу, имеется), а также поговорите о возможности получения ипотечного кредита под покупаемую жилплощадь.
Возьмите в компании чистые бланки договора, который фирма предлагает подписать, и отнесите его на проверку опытному юристу или адвокату, который также может представлять Ваши инте« ресы при переговорах и подписании всех бумаг. Если Ваша логичная и законная просьба предоставить текст соглашений, которые в дальнейшем предстоит подписывать, на экспертизу вызывает неадекватную реакцию менеджера (начиная с реплики «Приходите со своим юристом, изучайте договор на месте» и заканчивая откровенной наглостью типа «Сначала: внесите деньги за бронирование, потом получите бумаги», то еще раз подумайте, стоитли с этой организацией связываться! Иногда на практике ветречается и такая ситуация: сотрудник фирмы проект договора передает, но сразу предупреждает: «Изменения в типовую форму вносить не будем. Не хотите, не покупайте...»
