Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос «в своем кругу», особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил -свои жилищные проблемы — они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.
В учредительных документах фирмы (о порядке их экспертизы более подробно речь шла выше) указана дата регистрации (или перерегистрации юридического лица). Также поинтересуйтесь, была ли у фирмы лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер: по нему можно определить, «стаж» работы агентства (в Москве, например, фирмы, получившие лицензии №№ 1—380, начали работать на рынке до конца 1995 г.; номера 380-690 соответствуют 1996 г., 690-830 - 1997 г.; 830-1030 - 1998 г.; 1030-1370 - 1999 г.; 1370-1580 - 2000 г., 1580— 1780 - 2001 г.).
Выясните, состоит ли выбранное Вами агентство в рядах гильдий или ассоциаций риэлторов, проверив при этом (по их телефонам, см. Приложение 6), что это действительно так. Есть ряд агентств, которые числятся одновременно в 3—4 объединениях, и это, безусловно, хорошо.
Поинтересуйтесь, участвует ли выбранное Вами агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг и имеют ли ее сотрудники (особенно те, которые будут непосредственно вести Ваш вариант) квалификационные аттестаты брокера старого (выдавались до марта 2002 г.) или нового (с сентября 2002 г.) образца. Наличие подобных документов говорит о том, что фирма старается работать цивилизованно, хотя гарантий, естественно, это тоже не дает.
В большинстве агентств, в которые Вы, уважаемый читатель, будете обращаться, Вам предложат подписать договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные правам обязательства, сроки совершения сделки, санкции в случае отказа от сотрудничества. Не спешите. Сначала получите на фирме чистые бланки договоров, которые Вам предлагают подписать, и отнесите их на экспертизу независимому юристу, желательно работающему в риэлторской ассоциации или обществе по защите прав потребителей. Например, можно обратиться по телефонам: 166—63— 34, 506-20-90, 518-05-01.
В большинстве агентств договора составлены по принципу «мягко стелят, да жестко спать» — формулировки пунктов наиболее приемлемы для клиентов, а их юридическое содержание выгодно для маклеров. Так что будьте осторожны и предусмотрительны, ведь большинство агентов обучены психологическим приемам убеждения клиентов подписать невыгодный договор.
Лучше всего обращаться в то риэлторское агентство (естественно, с соблюдением предшествующих пяти условий), офис или филиал которого расположен в районе, куда Вы хотите переехать или где находится Ваша квартира. Это связано с тем, что все агентства ведут «работу по территориям» — входят в контакт с представителями муниципальной власти, милиции, домоуправлений, «вычисляют» и «пасут» асоциальных элементов, проживающих недалеко от офиса. Подобные связи фирмы пригодятся и при подборе варианта (больше выбор и дешевле), и при оформлении сделки.
Выбирая агентства и созваниваясь с их маклерами, смело ставьте вопрос не только об абсолютном размере комиссионных, но и о порядке их исчисления и получения с клиентов. Здесь возмог два основных варианта.
Процент от абсолютной стоимости объекта
Обычно на Ваш прямой вопрос, каков размер комиссионно, сотрудник агентства отвечает: «3—5% от продажной (или оценоной) стоимости». Продавца риэлтор старается убедить, что с некомиссионных вообще не берут, за все платит противоположна сторона. Покупателю же говорят, что размер комиссионных уде живается не с него, а с продавца. Это распространенные психогические манипуляции опытных маклеров и агентов.
Разница между продажной и скупочной ценой
В большинстве агентств комиссионные выводятся так: агек пытается уговорить продавца снизить цену (или, например, жилъ цов коммуналки поехать в более скромные квартиры), а покупат лю квартира выставляется по максимальной рыночной цене (пра да, с возможностью торга). Работая по этой схеме, опытному малеру удается получить комиссионные до 10—15% от абсолютнс стоимости объекта (в среднем получается 6—8%). На практик, обычно при первом обращении в фирму клиенту называют небольшой первичный процент, а в дальнейшем работа ведется по описанной схеме (разница между продажной и скупочной ценой).
Никогда не останавливайте свой предварительный выбор в одном агентстве, даже полностью соответствующем всем вышеперечисленным требованиям. Обзвоните и обойдите несколько фирм. Посмотрите на то, кто и как будет Вас принимать, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько своего «драгоценного» времени они Вам уделят (и сколько Вы просидите в коридоре). Только после этого принимайте решение.
