Юридическая экспертиза предлагаемых договоров
В заглавии этого раздела фигурирует слово «договор», и это понятие подразумевает разновидность сделки, совершаемой в письменной или даже нотариальной форме, в которой участвуют не менее двух сторон и присутствует их согласованная воля. Безусловно, все операции с недвижимостью (начиная от сдачи комнаты в наем и заканчивая многомиллионным инвестконктрактом) сопровождаются возникновением между их участниками договорных отношений, которые не просто должны быть оформлены на бумаге (надеемся, что излишне об этом напоминать еще раз!), но и представлять для Вашей, уважаемый читатель, стороны определенную выгоду, а не наоборот, как весьма часто случается на практике.
Не ставя себе цела, проведения развернутого анализа и комментирования типовых договоров, используемых при сделках с недвижимостью, что было сделано в специализированном издании нашего авторского коллектива, посвященного контрактному праву*, мы в этом разделе решили сосредоточится именно на рисках, своего рода подводных камнях, которые подстерегают добросовестного приобретателя (или отчуждателя) недвижимого имущества при взаимодействии с девелоперскими или риэлтерскими фирмами, ведь большинство типовых договоров, соглашений и деклараций В них составлено по порочному принципу «мягко стелят, да жестко спать» — формулировки пунктов выглядят нейтрально или даже привлекательно для заказчиков (клиентов), а их юридическая сущность однозначно выгодна исполнителю (агентству). Кроме того, мы рассмотрим некоторые признаки «кабальных», «кидальных» и «обувальных» договоров, а также постараемся научиться выявлять прокольные и опасные места в типовых соглашениях, предлагаемых к подписанию риэлтерами и девело-перами, особенно крупными компаниями, где подобная неделовая практика— в порядке вещей.
Итак, давайте начнем с первичного рынка — Вы, уважаемый читатель, планируете обратиться в строительную, девелоперскую или риэлтерскую компанию с целью приобретения квартиры в новостройке, таунхауза, коттеджа или нежилого помещения, располагая, естественно, необходимыми денежными средствами или возможностью их получения.
Любой инвестиционный процесс сопровождается возникновением между сторонами (условно первая из них — организация, возводящая дом, вторая — приобретатель жилплощади в нем) договорных отношений. Однако подобные договора не выделены в нынешнем Гражданском кодексе в качестве самостоятельного вида, что позволяет в соответствии со ст. 421-422 ГК РФ отнести их к группе смешанных, т.е. содержащих элементы различных пов договоров, предусмотренных действующим законодателством, а также договоров, отражающих волю сторон, не протш речащих закону. Кроме того, рассматриваемые документы сост ляются согласно ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требуют) и государственной гистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и Законом 122-Ф не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных Законе 214-ФЗ.
назад | вперед |
