Конечно, в идеале лучше приобретать жилье в новостройке по закону ФЗ-214, однако по договору долевого участия продается только около 8% квартир в Москве, поэтому делать это основным критерием не стоит. Главное, чтобы в соответствии с договором купли-продажи, вы являлись покупателем жилплощади в Вашем городе (в приложении должен быть план квартиры), а не ее денежного эквивалента.
Квартира становится товаром только после регистрации права собственности на нее. А пока дом строят, «товаром» является документ, на основании которого с вас берут деньги,- в данном случае договор инвестирования. Согласно новому закону договор должен содержать: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет (подробнее о гарантии будет рассказано позже). При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается недействительным.
Иногда в рекламе новостроек в СМИ цена квадратного метра указывается в условных единицах - у. е. При этом у большинства застройщиков номинал у. е. абсолютно произвольный. А расчеты производятся в рублях. Так что стоимость жилья после калькуляции может оказаться на 10-20% выше той, на которую можно было бы рассчитывать, применив курс, скажем, Центрального банка. Еще один важный ценовой аспект приобретения квартиры в строящемся доме - возможность рассрочки платежа. Лучше всего заплатить при заключении договора 25-30% стоимости квартиры. Во-первых, потому, что это снижает инвестиционный риск, а во-вторых - на этом можно сэкономить несколько тысяч долларов, поместив остальные деньги на период рассрочки на депозитный счет в банке. Проблема в другом: далеко не всегда рассрочка предоставляется бесплатно - застройщики пытаются получить с нее свой процент.
В 2002-2003 годах стоимость рассрочки в отдельных случаях доходила до 30% годовых в валюте и в среднем составляла 10-15%. Объем предлагаемых к продаже квартир с бесплатной рассрочкой, по данным Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), в эти годы не превышал 15% от общего объема продаваемых с рассрочкой новостроек. Сейчас ситуация диаметрально противоположная: более 80% застройщиков вынуждены предоставлять бесплатную рассрочку, чтобы обеспечить высокие темпы продаж. Правда, как и в предыдущие годы, они стараются максимально сократить срок ее действия. Но при настойчивости потенциальный покупатель имеет шансы добиться рассрочки платежа на весь период строительства. Это предмет торга.
Очень важно также указать в договоре, что цена квартиры окончательная и может быть изменена только по результатам обмера БТИ. Как правило, площадь квартиры после сдачи в эксплуатацию превышает стандарт на 0,5-1 кв.м. Хотя, например, разница в площади «трешки» на первом этаже и такой же квартиры на одном из последних этажей может достигать нескольких метров - за счет разницы в толщине стен (чем выше, тем они тоньше). Бывают и другие сюрпризы. «В моей практике был случай, когда покупателю, оплатившему 100 кв. м, предложили заплатить за еще 20 кв. м «лишней» площади,- рассказывает Дмитрий Островский, юрист одной из крупных риэлторских компаний.- Оказывается, сосед по этажу смог оплатить только 80 из 100 кв. м, строители перенесли стену - планировка это позволяла - и прирезали дополнительную площадь более состоятельному соседу. Но поскольку в договоре была прописана и продаваемая площадь 100 кв. м и ее стоимость, навязать дополнительные метры у компании не получилось: мне удалось доказать, что клиент не обязан оплачивать «бонусную» площадь. Он получил ее бесплатно».
Правда, фиксированная цена не всегда спасает от фортелей застройщиков. Одному из дольщиков пришлось идти в суд, когда вместо обещанной просторной, светлой квартиры он получил темный закуток такой же площади… Строители просто изменили расположение комнат. Предусмотреть подобные варианты почти невозможно.
