1. Реквизиты и адреса сторон
Экспертиза любого договора начинается с изучения его формальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь относятся: правовая форма и название организации; ее юридический и фактический адрес; данные о государственной регистрации (ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия представителя (руководителя или сотрудника, действующего по доверенности). Необходимая информация содержится в начале текста договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и ставятся подписи сторон.
В случае, если менеджер фирмы не предоставляет бланки договоров на экспертизу — «Приходите со своим юристом, изучайте все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую Вы обратились, реализует жилье по договору поручения с непосредственным участником инвестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком): попросите менеджера показать Вам соответствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй организации.
Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели семь основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договора долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т.д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т.е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «Долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить Вас с заблуждение.
В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать Вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администраций (в столице это ППМ — постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (договор краткосрочной или длительной аренды и план земельного участка, так называемый «эскиз № 6); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договора на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).
В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город Зуево-Кукуево, микрорайон Ново-Долбуново, проектируемый проезд 1664, квартал ЗБ, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп — 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в продвинутых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» — «эта квартира уже забронирована, но мы оставим ее для Вас, если аванс будет внесен завтра»). В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Строителей»), а также приложить план дома и этал (при подписании договора выбранная квартира на эскизе поме чается штриховкой, и стороны обязательно расписываются этом листе).
Если оплата производится полностью (100% предоплата), в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «сто имость 1 м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 1000 $/м2, являете окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30% по цене 1000 $/м, в момент подписания договора; 30% не позже 31 октября 2005 г. по цене 1020 $/м2, 40% не позже 31 декабря 2005 г. по цене 1050 $/м2.
Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 1020$/м2. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе схемы обмана приобретателей новостроек.
О том, что означают термины, вынесенные в подзаголовок, у нас речь шла выше, в разделе 5.1. Обычно в договоре с клиентом Застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, естественно, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5—2 месяца после приемки всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6—9 месяцев (2—3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же — по 1000 $/м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100 $/м2, только придется еще 6 месяцев жить на чемоданах и порядок проведения оплаты.
Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает фирма. Здесь возможны следующие варианты:
Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор);
Платеж через дочернюю или ассоциированную компанию
На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда.
Проплата официальной суммы и «боковика»
Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму — в виде «боковика» (купит «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/м2 на счет «Рог и Копыт», а 200 $/м2 — оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлторских компаний и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в дальнейшем с кого спросить). Возможен также вариант со «страховиком» — фиктивным страховым полисом, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка.
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2—3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие организации идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким пайщикам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 100-200 $ с квадратного метра), либо за те же деньги, т.е. без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые товарищества идут еще дальше — предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».
Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной Вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре.
Представьте себе такую ситуацию: Вы заключили договор долевого участия с ценой 1000 $/м2, а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 1200 $/м2). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у Вас «резко кончатся» деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной — переуступить свои права можно, но разницу между предварительной (1000 $/м2) и рыночной 1200 $/м2) ценой уже придется отдать компании. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции, однако застройщики легко обходят это положение, предлагая-клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор.
В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра они не входят).
Однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ — товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов — это право жильца дома, а не обязанность.
В среднем, как показала практика, дополнительные поборы составляют 6—8% от стоимости квартиры.
Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступле нии (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обя тельств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра,, зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же лучи поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форсмажорные обстоятельства будут действительно признаны таковыми, вся проделанная Вами работа по согласованию текста договора по? дет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».
Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздравления — долгие месяцы томительной пытки неизвестностью позади: дом сдан (естественно, с некоторым опозданием) Государственной приемочной комиссии, и Вас приглашают в офис фирмы-застройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях Вь подписываете приемо-передаточный акт, получаете ключи Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками, и смету предполагают емого ремонта можно смело увеличить в 1,5-2 раза. Теоретически возможна и ситуация с точностью наоборот: Вы отказываетесь подписать акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее договор (при экспертизе этого документа Вы не придали значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои обесцененные денежки назад. Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья.
После Вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства (предложение предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле означает «пошел ты в пешее эротическое путешествие...»), а также утверждать, что если дом сдан Госкомиссии, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: акт приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться «помощи» материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении своего ремонта.
Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи дома Госкомиссии, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК), и берутся обычно за 4 месяца вперед.
Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.
Итак, приемо-передаточный акт подписан, ключи от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, Вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 6—12 месяцев с момента подписания акта, — оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т.е. получение Свидетельства о государственной регистрации (в Москве — «зеленой бумаги») на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 0,8—1,5% от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, Вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать — в случае самостоятельного оформления денег на взятки уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2—3 раза больше (до трех лет включительно).
