На основании этого договора, который должен быть приведем в соответствие с Законом об инвестиционной деятельности, одна сторона (соинвестор, субинвестор) инвестирует денежные средства для получения в дальнейшем обособленного объекта (квартиры, блока квартир, таунхауза, коттеджа, нежилого помещения и т.д.), другая (застройщик, генеральный инвестор), привлекая деньги, строит объект с целью получения прибыли. В большинстве случаев правоотношения сторон сводятся фактически к бытовому строительному подряду: гражданин платит деньги организации-инвестору, которая, в свою очередь, передает после окончания строительства квартиру или иной объект гражданину. При этом подобные договора носят двусторонний и встречный характер и, безусловно, попадают под юрисдикцию Закона о защите прав потребителей, что застройщику однозначно невыгодно.
Этот договор, являющийся на практике весьма выгодным для клиента, обслуживает самую распространенную и оптимальную схему покупки жилплощади, которая является аналогом торговли товарами по каталогу: Вы выбираете местоположение и тип дома, площадь и расположение квартиры ведете с застройщиком переговоры на предмет цены и условий оплаты вносите полностью или по частям оговоренную сумму денег и терпеливо дожидаетесь завершения работ и принятия уже построенного дома Госкомиссией (по срокам это может занимать от 3 месяцев до 3 лет).
При этом, естественно, чем на более ранней стадии строительства Вы вносите деньги, тем дешевле в конечном итоге обходится квадратный метр общей площади будущей квартиры (разница составляет в среднем 20%—25%). К тому же правоотношения, возникающие между, сторонами., подпадают под юрисдикцию Закона № 214-Ф3,что позволяет приобретателю жилплощади более эффективно отстаивать свои права.
Возведение объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности группы юридических и физических лиц во главе с заказчиком-застройщиком, т.е. организацией, получившей права на земельный участок под строительство.
По организационно-правовой форме такие объединения граждан могут быть либо коммандитными товариществами (ст. 82—85 ГК РФ), состоящими из двух групп участников: руководства и пайщиков, либо потребительскими кооперативами (ст. 116 ГК РФ), где все участники формально имеют равные права, либо некоммерческими объединениями (ст. 118 ГК РФ), созданными именно с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье. В уставных документах подобных товариществ обычно ограничивается право массовых участников (пайщиков) по ведению хозяйственной деятельности («Ваше дело маленькое — только платить и терпеливо ждать»), а все решения, естественно, принимают организаторы.
Безусловно, данная форма правоотношений близка по правовой природе к простому товариществу, однако сторонами такого договора физические лица могут быть только в том случае, если деятельность участников (товарищей) не направлена на извлечение дохода, т.е. не является предпринимательской. К тому же участники подобных договоров не имеют встречных требований друг к другу, они несут общие расходы и терпят общие убытки, связанные со строительством. Однако, как указал Верховный Суд РФ, участники подобной совместной деятельности не образуют простое товарищество, и к их правоотношениям можно применять законодательство о защите прав потребителей, если удастся доказать, что гражданин, вступая в товарищество, преследовал цель получения квар тиры или иного объекта только для проживания в ней, без извлече ния прибыли.
Указанный вид договора (называемый часто договором цессш что юридически не совсем точно) возникает при участии в строй» тельстве дома нескольких организаций, исполняющих разные функции (например, ООО «N» завозило песок и щебень, ЗАС «NN» вело прокладку коммуникаций, а ИЧП «NNN» выполнял благоустройство территории). Расчет с подобными фирмами осуществляется заказчиком строительства по взаимозачету, т.е. не деньгами, а возведенными квартирами. В этом случае упомянутые выше ЗАО, ООО и ИЧП возмездно переуступают реальным приобретателям право требования полученных квартир, составляя этом договора-обязательства уступки соответствующих прав. По условиям подобных договоров организация, являющаяся участником инвестиционного процесса, уступает гражданину свои права и обязанности к другим участникам инвестиционной деятельности, в первую очередь к заказчику-застройщику, так что по правовой природе этот договор является производным от инвестиционного, и на него распространяются положения Закона № 214-ФЗ. Кроме того, на практике встречается и договор цессии между двумя физическими лицами, если бывший держатель прав требования переуступает их новому до сдачи дома в эксплуатацию (приемки Госкомиссией).
Фактически ипотечное кредитование включает в себя элементы кредитования под залог недвижимости и приобретения жилья в рассрочку, ведь ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту на покупку жилья (наличными «на руки» их получить очень трудно), а предметом залога является квартира, которую заемщик планирует приобрести. При этом банки, особенно те, которые являются уполномоченными по «солидным» схемам ипотеки, предоставляют очень выгодные условия: первоначальный взнос составляет 20—30% от продажной стоимости жилья, а оставшаяся сумма выплачивается в течение 10—15 лет из расчета 8—15% годовых в СКВ на остаток долга (в реальности за весь период погашения кредита получается 6—10%). Российские банки являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, поэтому условия такие на первый взгляд выгодные. При этом стороны (Банк и Заемщик, т.е. покупатель) заключают договор купли-продажи объекта с его одновременным залогом (ипотекой), на который распространяются положения Закона об ипотеке.
По указанному договору, который используется с целью обойти невыгодные девелоперам предложения Закона 214-ФЗ, компания в будущем, после окончания строительства и оформления квартир (домов) на себя (т.е. на юридическое лицо), обязуется заключить с клиентом договор купли-продажи жилья (фирма называется продавцом, заказчик — покупателем) по цене, которая была предоплачена сейчас, в момент подписания такого предварительного договора. Такая правовая конструкция позволяет также уклониться от государственной регистрации прав клиента на недострой в соответствии со ст. 17 Закона №214—ФЗ, а также провести часть платежей через «боковик» или «страховик», не показывая полной суммы сделки (хотя это не столь актуально — согласно подпунктам 22 и 23 пункта 3 ст. 149 НК РФ с 01.01.2005 г. подобные операции освобождаются от уплаты НДС). Однако для граждан, вкладывающих деньги в строительство по подобному договору, риск весьма велик, причем оформление прав собственника на объект может затянуться на неопределенное время (до трех лет, начиная с приемки дома Госкомиссией).
Самой быстрой, однако и самой затратной (дорогой) является схема покупки жилья в новостройке после сдачи дома Госкомиссии (в большинстве случаев квартиры в нем уже выкуплены оптовиком — инвестиционной или риэлторской фирмой). В этом случае сторонами также подписывается договор уступки прав требования, являющийся предварительным для дальнейшего оформления сделки купли-продажи (передачи квартиры в собственность приобретателя), который оформляется примерно через 6—12 месяцев после сдачи дома Госкомиссии. После принятия законченного строительства дома (здания), т.е. фактического возникновения объекта, заказчик-застройщик в соответствии с договорами, рассматриваемыми в настоящей главе, передает приобретателю жилья его часть (квартиру, блок в таунхаузе, коттедж), что оформляется актом передачи, и именно с этого момента считается, что сторонь выполнили свои обязательства по основному инвестиционном договору. В дальнейшем права приобретателя жилья подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом 122-ФЗ нормативными актами (инструкциями) местных администраций.
