договора пяти основных типов

1. Договор возмездного оказания услуг (ВОУ).
Указанный тип договора, регулируемый положениями главы 39 ГК РФ, оформляется в том случае, если клиент (заказчик) обращается в агентство (к исполнителю) с целью оказания информационных, консультационных или экспертных услуг, например, по проверке чистоты сделки или оценке объекта недвижимости. Главным отличием указанного договора от рассмотренных далее является то, что при оказании услуги «продается» и оплачивае не только сам результат, но и действия, к нему приведшие.
Исполнителем по ВОУ могут быть не только юридическ лица, но и граждане, и частные предприниматели. Существенна ми условиями такого договора являются: предмет, срок, величиь и порядок оплаты, причем «по умолчанию» предусматривает расчет после оказания услуги. Однако такая норма является дщ позитивной: стороны могут договориться, например, о внесет предоплаты (10-50%) в момент подписания ВОУ, что на практи» чаще всего и делается.
2. Договор поручения. Такой договор заключается в соответст вии с правилами, предусмотренными главой 49 ГК РФ, и обслуживает проведение юридических действий и тесно связанно
с ними практических шагов (например, оформление сделки, представление интересов в суде и т.д.). В силу договора поручен одна сторона (поверенный, т.е. агентство) выполняет от имени за счет другой стороны (доверителя, т.е. клиента) определенные юридические и фактические действия, на основе которых у последнего возникают права и обязанности по сделке, совершенно поверенным, т.е. указанный договор фактически оформляе представительство одним лицом интересов другого. Это единственный из рассматриваемых в этом подразделе договоров, который может быть безвозмездным и заключаться в устной форме, однако в любом случае подразумевается, что доверитель выдает поверенному специальную доверенность на представление интересов. Однако договор поручения, одной из сторон которого является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть только возмездным, т.е. размер и порядок уплаты вознаграждения такого поверенного является существенным условием. При этом в соответствии со ст. 972 ГК РФ такой «коммерческий представитель» имеет право удерживать находящиеся у него вещи доверителя в обеспечение выполнения последним своих обязательств (не только по уплате вознаграждения, но и на возмещение понесенных поверенным издержек).
3. Агентский договор. Это самый распространенный на практике договор, который обслуживает в соответствии с нормами гл. 52 ГК РФ взаимоотношения клиента (принципала) и риэлтерской фирмы (агента). Он может строиться и по правилам договора поручения, и договора комиссии (см. главу 51 ГК РФ). И в том и в другом случае агент обязуется совершать определенные договором действия своими силами за счет принципала, однако либо от своего имени (по аналогии с комиссией), либо от имени принципала (по модели поручения). Указанный договор может быть только возмездным, однако в нем допускается и не указывать вознаграждение агента, ибо заранее неизвестно, какие действия, каким образом и в какие сроки последний будет выполнять. Однако чтобы защитить его (агента) законные интересы, ст. 1006 ГК РФ предусматривает, что принципал обязан уплачивать указанное агентом вознаграждение (обычно в процентах от суммы приобретенной выгоды) в течение недели с момента предоставления агентом отчета о проделанной работе (если из обычаев делового оборота не вытекает иное). 4. Договор доверительного управления (ДЦУ).
В жизни случаются ситуации, когда собственник недвижимого имущества по разным причинам отсутствует (выехал в другой город или страну, находится в заключении, пропал без вести). Но у гражданина имеются как и активы (например, пустующая жилплощадь), так и пассивы (обязательства, которые необходимо исполнять). В таких случаях можно заключить договор доверительного управления имуществом — т.е. с активами начинает работать юридическое или физическое лицо — доверительный управляющий, который действует в интересах выгодополучателя, т.е. собственника или его родственников.
В соответствии с таким договором, который составляется в простой письменной форме и требует в соответствии со ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации обременения (права собственности при этом никому не переходят), доверительный управляющий (в нашем случае агентство недвижимости) распоряжается Вашей (выгодоприобретателя) квартирой, т.е. сдает ее в найм (аренду), а также, если это необходимо, совершает арендный обмен на другой город (где Ваша семья вынуждена временно проживать). Существенными условиями договора доверительного управления являются, во-первых, размер выгоды собственника; во-вторых, величина вознаграждения управляющего, в-третьих, срок действия (не более 5 лет).
Заключение такого договора, безусловно, выгодно собственнику (сособственникам) недвижимого имущества, т.к., как уже говорилось выше, в базе данных ЕГРП регистрируется обременение и продать жилплощадь без участия хозяина квартиры намного сложнее. Кроме того, в случае ненадлежащего исполнения доверительным управляющим (в нашем случае — агентством недвижимости) своих обязанностей последний несет в судебном порядке ответственность за причиненные убытки (при заключении соглашения об арендном обмене повлиять на недобросовестное агентство-арендатора значительно сложнее).
5. Договор об оказании риэлтерских услуг (смешанный) На практике работы агентство недвижимости предлагает клиенту заключить договор, носящий название «об оказании риэлторских услуг» по каждому конкретному виду сделки (например, «чистая» покупка или продажа; альтернативный съезд или разъезд; натуральный обмен; расселение коммуналки и т.д.). который в соответствии со ст. 421-422 ГК РФ можно отнести к категории смешанных, т.к. в нем присутствуют комиссии, и агентирования. Это связанно с тем, что технологическая цепочка совершения сделки с недвижимостью включает в себя самые разнообразные действия, которые невозможно регламентировать конкретным видом договора. Более подробно об этом идет речь в книге нашего авторского коллектива, посвященной контрактному праву.