Налогообложение покупателей

Название этого раздела звучит некорректно: покупатель при совершении сделки никаких налогов не платит (подразумевается, что деньги, которые пошли на покупку, уже «чистые»). При этом государство в соответствии со ст. 220 НК РФ предоставляет покупателю фиксированный налоговый вычет в размере до 1 млн; руб., который действует без ограничений сроков, пока не будет «выбран» полностью. Например» гражданин приобрел в 2003 г. квартиру за 900 тыс. руб.; его официальная «белая» зарплата в том же году составила 400 тыс. руб., а в 2004 г. — 500 тыс. руб. За оба этих года (пока «выбраны» не будут) платить подоходный налог не придется, а гражданин сэкономит: в 2003 г. 400 х 0,1.3 = 52 тыс. руб., в 2004 г. — 500 х 0,13 = 65 тыс. руб. Если же при покупке была бы указана сумма 1 млн. руб, то и в 2005 г. удалось бы легально не делиться с государством — 100 х 0,13 = 13 тыс. руб. Указанный путь (быть «вечным покупателем» недвижимости) выгоден для лиц, имеющих высокие легальные доходы: многие из таких граждан часто соглащаются быть «подставными» для своих родственников, друзей и знакомых, что, безусловно, выгодно обеим сторонам. Единственный недостаток — этот вычет предоставляется согласно ст. 220 НК РФ только один раз.
ВНИМАНИЕ! В ИНТЕРЕСАХ ПОКУПАТЕЛЯ УКАЗАТЬ В ТЕКСТЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ СУММУ ОДИН МИЛЛИОН РУБЛЕЙ И БОЛЕЕ!
Документы, которые подтверждают факт покупки объекта недвижимости: квартиры, комнаты, жилого дома, дачи (с января 2001 г. из этого перечня исключены садовые домики) должны быть предоставлены в бухгалтерию предприятия, где трудится покупатель, не позднее окончания текущего (календарного) года, а если гражданин временно не работает — непосредственно в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Все, о чем шла речь в начале этого раздела, относится не только к покупателям, но и к гражданам, которые строят или финансируют строительство жилого дома, коттеджа или дачи. Они имеют право на налоговый вычет, т.е. уменьшение совокупного годового дохода, подлежащего налогообложению, на сумму затрат по строительству, не превышающую 1 млн. руб. В случае же, если подтвержденные документально и, главное, принятые налоговой инспекцией расходы выше или равны совокупному годовому доходу, подлежащему налогообложению, то подоходный налог не нужно будет вообще платить. Чтобы на практике получить указанные льготы, застройщику придется доказывать, что он не верблюд. В рассматриваемом случае четко действует принцип родной российской бюрократии: «чудакам с буквы «му» — декларации и конституций, а на деле — сплошные инструкции». Налоговый инспектор по своему усмотрению может исключить часть предъявленных подтверждающих документов, и в результате Вам будет начислена смехотворная льгота по принципу «гора родила мышь». Прежде чем обращаться в налоговую инспекцию, советуем получить консультацию у опытного специалиста в данной области, который подскажет, как правильно оформить соответствующие документы. Попытки контролировать крупные покупки, совершаемые гражданами, государство пыталось уже с 1998 года, а в 2000—2003 гг. действовали ст. 86-1;2-;3- прим. НК РФ, предусматривающие порядок налогового контроля за расходами граждан, причем в этих статьях не было разъяснения, что такое «крупная сделка», — видимо, в богатых и бедных регионах налоговики вкладывали в это понятие разный смысл.
Однако на практике использование подобного фискального контроля еще раз подтвердило бессмертный российский принцип: «Хотели как лучше, а получилось — как всегда»: еще до вступления в действие указанных статей Налогового кодекса были разработаны схемы легального уклонения от подачи специальных деклараций по поводу крупных покупок, и в конце концов, «слон родил Моську» — затраты налоговых инспекций по рассылке соответствующих уведомлений превысили доходы государства от взыскания неуплаченных «крупных сумм», ибо доказать вину и привлечь к ответственности покупателей предметов роскоши не удавалось — на их защите стояла ст. 108 НК РФ.
Такова, уважаемый читатель, формальная процедура взаимоотношений покупателя с налоговыми органами. Однако дураков на работу в эти «конторы» не берут даже по большому блату — сотрудники налоговых инспекций и ОБЭПов отлично осведомлены о рыночных ценах на жилье и другую недвижимость, а также о всех известных схемах, используемых «уклонистами». Как говорят сами налоговики, они руководствуются принципами здравого смысла: сумму, эквивалентную 50—70 тыс. $, человек может заработать честно, поэтому никто его проверять не станет. Также инспекторы «не беспокоят» и пожилых людей — вдруг действительно гражданин ограничивал себя много лет и копил на квартиру детям и внукам. Этими принципами и должны руководствоваться покупатели, которым есть что скрывать: оформляйте покупку сразу на нескольких взрослых членов семьи, лучше всего на себя и пожилых родителей! Конечно, в этом случае могут возникнуть проблемы с наследованием (а в случае оформления на супругов — и с режимом общей совместной собственности), однако налоговики претензий предъявлять не будут. Ориентировочные суммы от рыночной (подчеркиваем: от рыночной, а не от указанной в договоре!) стоимости недвижимости, при «засветке» которых «органы» не станут с Вами связываться, на середину 2005 г. примерно таковы:
• для налоговых инспекций Центрального округа Москвы — 70-100 тыс. $;
• для прочих инспекций столицы, а также центральных районов Петербурга — 50—70 тыс.
$; • для инспекций богатых регионов-доноров — Московская, Самарская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский и Ставропольский края, Республика Татарстан — 30—50 тыс. $;
• для прочих регионов — не установлены (придраться могут к любой сумме).
Конечно, формат данной книги не позволяет подробно разобрать все ситуации, которые возникают при взаимоотношениях приобретателей недвижимого имущества с фискальными органами. Однако стоит рассмотреть ряд «серых» схем, позволяющих уклоняться от общения с представителями фискальных органов.
1) Занижение рыночной стоимости объекта, которое повсеместно встречается и на первичном и на вторичном рынке. При этом разница между реальной рыночной и указанной в договоре ценой (на жаргоне риэлтеров — «боковик») обычно проводится либо в виде добровольного страхования от утери прав собственности (на первичке), либо в виде договора займа с особыми условиями при покупке жилья у физических лиц.
2) Оформление сделки меной или дарением.
Об этой схеме подробнее пойдет речь в конце этой главы (раздел 8.5), на практике она встречается довольно часто.
3) Оформление объекта на нескольких владельцев.
Чтобы не привлекать внимание налоговиков к совершенной сделке, многие покупатели, особенно на первичном рынке, оформляют жилье на 2—3 совершеннолетних членов семьи, чтобы на каждого из них приходилось не более 20—30 тыс. долларов (подробнее об этой схеме смотри выше).
4) Притворный кредит на покупку жилья.
Покупатель договаривается с банком или иным кредитным учреждением, имеющим соответствующее разрешение, о предоставлении кредитной линии на приобретение недвижимости, а погашение выделенных средств осуществляется, например, через подставную фирму или путем приобретения ценных бумаг.
5) Приобретение объекта в рассрочку.
Полная стоимость жилья фиктивно распределяется в этом случае на 3—4 года: стороны составляют график платежей «вперед», на самом же деле вся оговоренная сумма вносится продавцу (физическому или юридическому лицу) сразу.
6) Проплата со счета юридического лица за «сотрудника» предприятия.
При реализации этой схемы договор на покупку жилья заключается от имени физического лица, однако оплата, в том числе и в рассрочку, осуществляется со счета специально открытой для этого фирмы (с подставными директором и главбухом), которая после оформления объекта в собственность покупателя просто исчезает.
7) Фиктивный прием покупателя на работу.
Эта схема используется при продаже жилья, право требования на которое имеют реально действующие юридические лица, в том числе и госпредприятия. Покупатель договаривается с одним из руководителей следующим образом: издается прйкаТо зачислении его на работу, поеле чего покупатель вносит в кассу предприятия сумму, равную инвестиционной себестоимости жилья, а «боковик» отдает лично руководителю. В конечном итоге квартира обходится на 20—30% дешевле ее рыночной цены.
8) Приобретение имущества предприятия по цене ниже рыночной.
Указанная схема применяется при оформлении на частных лиц активов приватизированных предприятий, хотя возможно и приобретение объекта недвижимости на юридическое лицо и на первичном рынке с целью в дальнейшем «перепродать» его руководителю или иному физическому лицу по значительно более низкой цене,
9) Приобретение новостроек по ДСН.
В некоторых регионах РФ до сих пор используется такая схема: предприятие инвестирует средства в строительство «ведомственного» жилья, приобретая при этом право выбора конкретных физических лиц, кому в дальнейшем будут переданы квартиры (на основании распоряжения соответствующих органов исполнительной власти, без последующего оформления в собственность). В результате «нужные люди», которые фактически оплатили стоимость жилья в карман руководства предприятия, въезжают в квартиры по договорам соцнайма (ДСН), с правом дальнейшей их приватизации. Чаще всего указанные схемы применяются военно-строительными организациями.