Налоговое планирование при совершении сделок с недвижимостью

Под термином, вынесенным в заголовок, подразумевается разработка стратегии и тактики проведения сделки с недвижимым имуществом с точки зрения минимизации налогов. Обычно в этом контексте нужно найти ответы на следующие вопросы:
• В каком календарном году и месяце лучше всего совершать сделку или ряд сделок?
• На кого из членов семьи нужно оформлять приобретаемую жилплощадь?
• Как лучше всего оформлять сделку: куплей-продажей, меной, дарением или выдачей завещания?
• Какую стоимость указывать в договоре: балансовую по БТИ, полную рыночную или среднюю между ними (неналогооблагаемую)?
Принципиальные ответы на первые два вопроса мы уже рассмотрели в начале этой главы, поэтому давайте подробнее остановимся на формах передачи прав собственности (отчуждения) недвижимого имущества, сравнив их достоинства и недостатки с точки зрения уплаты пошлин и налогов (на примере альтернативной сделки).
1. Купля-продажа.
В этом случае налоговые затраты минимальны — стороны оплачивают две госпошлины (0,5-1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре, у нотариуса — если стороны решили к нему обратиться, что сейчас необязательно, и 500-1000 руб. с человека при госрегистрации в органах юстиции. Подоходный же налог продавец платит только в случае, когда сумма, указанная в договоре, превышает 1 млн. руб. (при условии, что последний владеет объектом менее 3 лет). Кроме того, покупатель дополнительно имеет льготы по подоходному налогу на сумму до 1 млн. руб.
Из недостатков купли-продажи можно отметить следующие: в качестве покупателя не может выступать несовершеннолетний, сделка может быть признана притворной, особенно если «продавцом» является пожилой родственник и у него есть другие наследники, покупатель, возможно, «засветит» свои деньги перед фискальными органами.
2. Мена.
В случае, если ВЫ располагаете Недвижимым имуществом более низкого качества, чем приобретаемое, то можно сначала оформить договор мены без доплаты. Потом — дополнительное отчуждение «худшей» недвижимости, чаще всего опять-таки путем «купли-продажи». Налогов в этом случае вообще платить не придется, но госпошлину государство получит с Вас за две сделки, да и времени на оформление уйдет значительно больше. Этот путь используется, если стоимость лучшего объекта, указанная в договоре, превышает 1 млн. руб.
3. Дарение.
При оформлении недвижимого имущества путем дарения Вам придется платить госпошлину как и при купле-продаже, а также большой налог на дарение по ставкам (по правоотношениям, возникшим до 01.01.2006), что, безусловно, невыгодно. Из этого правила есть два исключения: если одариваемый попадает в «льготные» категории и освобождается от уплаты соответствующего налога, а также при продаже недвижимости, на которую третьи лица (например, соседи по коммуналке или участники общей собственности) имеют преимущественное право покупки.
4. Наследование.
При составлении завещания госпошлина мала — всего 100 рублей, однако после смерти наследодателя и получении свидетельства о праве на наследство необходимо уплатить сумму (0,3—0,6% от стоимости наследуемого имущества) и значительный налог, причем в случае составления завещания раскошеливаться придется по самым высоким ставкам, правда, в случае открытия наследства после 01.01.2006 г. ничего платить не придется. Кроме того, этот путь имеет большое количество недостатков: завещание может быть отменено, изменено или оспорено; неизвестно, когда наследство откроется, завещание может быть признано недействительным, могут найтись лица, имеющие обязательную долю в наследстве. Единственный случай, когда такой путь приемлем с точки зрения уплаты налогов, — если наследник попадает в «льготные» категории.
5. Рента.
Составление договора ренты (постоянной, пожизненной или содержания с иждивением) возможно в случае отчуждения имущества пожилых людей, особенно в пользу родственников. Однако особенностью этой формы передачи собственности является неопределенность срока действия и высокий риск до-срочного прекращения такого договора при подлинных или мнимых нарушениях рентоплателыциком своих обязательств, а также, в большинстве случаев, невозможность пользования соответствующей жилплощадью до смерти получателя ренты. Кроме того, указанные договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению с выплатой госпошлины (0,5—1% от инвентаризационной стоимости объекта по справке БТИ.

Следующий вопрос, на который надо найти оптимальный ответ при налоговом планировании, — какую стоимость указывать в договоре: балансовую, рыночную или среднюю?
Давайте рассмотрим достоинства и недостатки каждого из них. 1. Указание балансовой стоимости.
В Договоре можно написать стоимость недвижимого имущества, указанную в справке Ростехинвентаризации о стоимости объекта (бывшая форма 11-А БТИ, см. Приложение). В этом случае скорее всего проблем с налоговыми органами не будет (по неофициальным данным из последних, инспекторы просто не связываются со сделками, стоимость которых не превышает 1 млн. руб.). Но в этом случае добросовестного покупателя подстерегает другая беда — возможная «признанка», особенно если разница между рыночной и балансовой стоимостями объекта превышает 5 раз и более. Чтобы обезопаситься от последней, необходимо настаивать на оформлении с продавцом договора займа с особыми условиями.
В случае, если балансовая стоимость объекта менее 1 млн. руб. на всех покупателей солидарно, то последние частично лишаются льгот по подоходному налогу, что безусловно, им невыгодно.
2. Указание полной стоимости.
В этом случае покупатель гарантированно защищен от признания совершенной сделки недействительной, однако с большей вероятностью у него возникнут проблемы с налоговыми органами. Продавец же не будет платить подоходный налог вообще, если являлся собственником отчуждаемого объекта более 3 лет. В случае меньшего срока владения продавец (или все они солидарно) имеет налоговое освобождение на сумму до 1 млн. руб., и только с суммы, превышающей указанную, будет платить подоходный налог. По своей должностной инструкции нотариус (или государственный регистратор) обязан сообщить в налоговый орган по месту жительства продавца, что он совершил данную сделку. А уже оттуда по оперативным каналам сведения попадают к налоговикам по месту нахождения покупателя, и в начале следующего календарного года к нему приходит уведомление с просьбой явиться и заполнить декларацию о доходах. Если покупатель этого не сделает или не укажет в декларации источник получения денег, которые пошли на покупку недвижимости, то он автоматически попадает «на карандаш» (точнее говоря, в «компьютер» налоговой инспекции), и его доходы (возможно, еще большие) будут пристально изучаться правоохранительными органами. Кроме того, покупателю могут «пришить» ст. 198 УК РФ (текст см. в начале этой главы).
3. Указание средней стоимости.
В качестве «средней» обычно рассматривается величина около миллиона рублей, и именно такая стоимость является оптимальной для указания в договоре: с одной стороны, продавцу не так выгодно организовывать «признанку», с другой — у покупателя скорее всего проблем с налоговой инспекцией не будет (а будет возможность полного использования льготы по подоходному налогу). Исключения составляют только самые дешевые (садовые участки, комйаты, выделенные доли) и самые дорогие (элитные квартиры, коттеджи, здания) объекты недвижимости: по последним вопрос об указании цены договора решается индивидуально, часто с выполнением заказной лжеоценки.

Сушить или не сушить ? — такой вопрос намеренно поставлен авторами в заголовке этой части книги, посвященной вопросам налогообложения. Ответ однозначен: не сушить, не готовить чемоданчик с бельем и не поддаваться на запугивания налоговиков — надо очень сильно постараться, чтобы загреметь в тюрьму по статьям, связанным с налоговыми правонарушениями в сфере недвижимости.
Только помните, что любую болезнь легче и дешевле предупредить, чем лечить, поэтому советуем обратиться за консультацией к опытным юристам, которые помогут правильно «спланировать налоги» и предостерегут Вас от необдуманных действий. В Москве можно обращаться по телефонам бесплатных юридических справочных, указанных в нашей книге.