Зачем нужна Регистрация прав на жильё? Поскольку жилье имеет собственный специфический правовой режим, и для обладания им недостаточно получить ключ от квартиры, закон устанавливает специальные правила регистрации жилых помещений. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение этого объекта недвижимости. Принцип использования жилья по целевому назначению закреплен в статье 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости.
Именно по этим причинам государство, обеспечивая права и свободы граждан, приняло на себя обязанность следить за правильностью оформления таких прав. Согласно части 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, если иное не установлено Законом о государственной регистрации прав.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации самого права, т.е. внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Момент возникновения права на недвижимость имеет важное значение при определении наследственных прав граждан, поскольку государственной регистрации подлежат не документы на нее, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно пункту 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью. Соответственно после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием — ведь одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон.
В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют право собственности на основании, например, справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если названные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.
В соответствии с частью 1 ст. 131 ГК РФ и статьей 1 Закона о государственной регистрации прав обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Именно поэтому и был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором фиксируются все Сведения о правах собственника жилья и об обременениях этого жилья. При этом указанными сведениями могут воспользоваться приобретатели жилого помещения. Вносить в ЕГРП регистрационные записи уполномочены государственные регистраторы — должностные лица территориальных учреждений юстиции.
При решении вопроса государственной регистрации прав на жилье, установленных статьей 292 ГК РФ, государственный регистратор должен проверить наличие и соответствие содержания представленных на регистрацию документов нормам закона. А затем вынести решение либо о соответствующей регистрации, либо об отказе в регистрации, вместе с которым обязан дать разъяснения и рекомендации по устранению обнаруженных нарушений. При положительном решении в ЕГРП вносится соответствующая запись, в которой обязательно должен быть отражен вид права (право пользования жильем по договору найма или безвозмездного пользования, в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением).
Рассмотрим различные ситуации, когда жилое помещение, находящееся в общей собственности, делится между собственниками по той или иной причине: развод, прекращение юридического лица, смерть одного из собственников и открытие наследства и т.п.
Общая собственность прекращается в результате раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемого по соглашению сособственников либо по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат(ы) и помещений(я). При выделе доли одного из сособственников другая часть жилья остается в долевой собственности остальных сособственников.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений.
При дальнейшем отчуждении собственником части или всего принадлежащего ему жилья, которое перестало быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки уже не требуется (ст. 250 ГК РФ). И если в ЕГРП ранее было зарегистрировано право долевой собственности на целый объект — жилой дом, то после раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается, а вместо него открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как на самостоятельные объекты прав, и в эти разделы вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.
Право собственности на жилье в зависимости от того, каким образом оно получено в собственность, подтверждает соответствующий правоустанавливающий документ. Например, если квартира приобретена в собственность по договору купли-продажи, то таким документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
В случае раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Но в силу его физической и эксплуатационной целостности сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и проч.). Возникающие при этом отношения могут быть урегулированы применением по аналогии статьи 290 ГК РФ («Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме») и норм Закона о товариществах собственников жилья. Нормы этой статьи устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, на элементы благоустройства и озеленения, а также запрещают отделять долю от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество (как правило, это пропорциональные площади фактической части дома), порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества.
При этом в отношении долей законом установлены определенные ограничения.
Доля в праве на общее имущество дома:
— не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;
— не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;
— на нее не распространяется право преимущественной покупки.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает вовсе не с момента передачи денег за него и получения ключей и даже не с момента подписания договора.
В связи с этим обратим внимание на особенность регистрации права собственности на жилье, полученное в результате приватизации. Прежде всего следует зарегистрировать договор приватизации жилья в органе местного самоуправления, и только после этого само право собственности будет зарегистрировано в ЕГРП.
Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм законов о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности. Это означает, что если в указанных законах содержатся нормы, регулирующие процедуру иным образом, нежели Гражданский кодекс, то применяются нормы этих законов.
Глава 28 («Заключение договора») и статья 433 («Момент заключения договора») Кодекса вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Между тем сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Исходя из требований части 1 ст. 164 ГКРФ, содержащей отсылки к статье 131 ГК РФ и к Закону о госрегистрации прав, регистрация сделки необходима только в случаях, установленных Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора — с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).
Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, и не требует государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.
При этом Закон о приватизации определяет как общий, так и иной, отличный от Гражданского кодекса, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с частью 2 ст. 4 Закона о госрегистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).
Требование государственной регистрации договоров безвозмездной передачи в учреждениях юстиции только на том основании, что в статье 7 Закона о приватизации есть слово «регистрация», нарушает права граждан. Ведь для этого нужно получить дополнительные документы (техническое описание жилого помещения) и нести дополнительные расходы по оплате государственной регистрации сделки, срок приватизации удлиняется на месяц, необходимый для государственной регистрации, а стало быть, изменяется и момент возникновения права собственности на приватизированное жилье.
Например, гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, в этом случае жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.
Что касается права оперативного управления, которое входит в состав прав на жилищные помещения, то оно подлежит государственной регистрации в соответствии с частью 1 ст. 131, статьей 216 ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации прав.
