Правила игры

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям от советской эпохи, — доверчивость. Раз написано в газете — значит правда, раз человек клятвенно обещал — значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул — сто процентов за то, что со мной такое не случится... Знакомая позиция, не правда ли? Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов». Итак, явление — аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»). На языке нового Уголовного кодекса РФ, введенного в действие с 1 января 1997 года, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция — 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до 500 тысяч долларов за 2-3 недели, стоит только найти «лоха» — доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т.е. втереться в доверие и обмануть. Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—1996 гг. — в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступ-ной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег в худшем за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких. .. В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3—3,5% от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитают не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлтерские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, есть, но они только подтверждают общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в милиции созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» — организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4). К большому сожалению, в 2003-2005 гг. мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлтерской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3—5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Также измениласьи структура афер по видам сделок. Если судить по существующему у риэлтеров «черному списку» (в него включеныозафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 15—20% дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—7 дней, иногда до окончания оформления), — примерно одна шестая часть таких предложений — откровенное мошенничество. Второе место — у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из восьми-десяти (10—12%) носит криминальный характер — это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» — ведь стороны (хозяева и арендаторы) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений. На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т.е. при покупке жилья (квартир, таунхаузов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖК. и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «накопительные» схемы приобретения жилья в рассрочку под очень низкий процент. В среднем 8—10% предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «двойников» нормально работающих девелоперских компаний, а также от структур, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства. Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т.е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцат* (6-7%). При этом учитываются только зарегистрированные сдел-1 ки (попыток мошенничества, например, с получением аванса, со-| вершается, конечно, больше). На следующем месте по количествуафер*— всевозможные схемы «альтернативы», т.е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент — деньги, а потом на них покупается другая жилая площадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сдел-' ки — ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» — когда жильцы коммунальной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлтеров. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице). Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» — когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего — 3—3,5% (одна сделка из тридцати). Однако после введения с 1 января 2005 г. в действие нового Жилищного кодекса, отменившего обмен муниципального жилья на частное, таких сделок совершается мало. Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками мошенничества как формы хищения и разновидности преступлений против собственности согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ (введен в действие с 01.01.1997 г.). Квалифицированным (ст. 159 ч. 2) считается мошенничество, совершенное группой лщ по предварительному сговору (два или более человека договорились заранее и распределили роли), неоднократно (причем под «неоднократностью» подразумеваются не только ранее совершенные аферы, но и другие виды хищений — кражи, грабежи, вымогательства), а также с причинением значительного ущерба. Под последним в законодательстве подразумевается стоимость имущества или сумма денег, превышающая .2500 рублей на день совершения преступления, однако с учетом материального положения потерпевшего (см. примечание к ст. 158 УК РФ). При наличии указанных выше признаков вполне реально добиться возбуждения уголовного дела (как показывает практика, правоохранительные органы стараются не принимать заявления от потерпевших граждан, если деяние удается квалифицировать только «по части первой»). Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения; совершение деяния в составе организованной группы (в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение (в том числе условными или с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном (более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном (более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов — см. главу 10). Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения — ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обмана или злоупотребления доверием. При этом различают активный обман (сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный (умолчание о фактах, непёредача должных документов и т.п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным. При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержание представляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее — в главе 1), под формой же подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть. При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» — с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача — сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил». Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.